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開發商賣不掉的商品房 政府可收購作安置房和公租房
??昨天上午，國內房地產業的兩大主管部門住建部與國土部聯合發佈《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“《通知》”），這一舉措被視為打響瞭房地產“救市”政策的第一槍。
??要點1：庫存量過大市縣可暫停供地
??政策原文：住房供過於求的地區，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
??解讀：江蘇省住建廳相關負責人表示，這幾年省裡已開展住房建設規劃的研究，並將編制十三五住房發展規劃，推動全省房地產健康平穩發展。南京市國土部門告訴記者，該市的土地供應節奏與規模長期保持穩定，規劃、國土等部門也會適時根據房地產市場供應情況進行調整，目前2015年南京市土地供應計劃暫未出臺，從南京樓市的住宅供應量與土地開發狀況來看，應該不屬於“供應明顯偏多、住宅用地規模過大”的地區，因此住宅用地供應不至於暫停。
??南京房地產開發建設促進會秘書長張輝則認為，房地產問題根源其實還是土地供應水平。農地貸款成數2014年因為前一年的住宅供應緊張，而將住宅用地供應量提升瞭25%至500公頃，大量住宅將在今年陸續上市，這將導致2015年住宅市場供大於求格局的產生，房價將難以顯著上漲。
??要點2：房地產用地未開發允許轉型
??政策原文：對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。
??解讀：正在舉行的博鰲論壇上，潘石屹對這條“可改用途規劃”的新政大呼“意外”，連稱“很吃驚”。去年初南京曾出臺過“9050”新政，即在土地出讓時便要求未來項目上90平方米以下戶型的占比需達到50%以上，該政策延續至今，如果開發商今後根據市場需求，提出增加大戶型的比例，究竟是否會被允許呢？南京國土部門回應稱，目前還沒有相關政策發佈。
??對於房地產用地未開發可轉型的話題，南京市規劃部門表示，這一提法值得研究，國內一些城市的房地產市場不夠景氣，嚴重供大於求的局面已經成型，因此適當調整土地用途是切實可行的，不過南京目前尚沒接到相關通知。
??要點3：商品房可作為安置房和公租房
??政策原文：《通知》規定，為進一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，並完善配套用地手續。
??解讀：揚子晚報記者瞭解到，收購居民手中的二手房用作廉租房，這在南京並不新鮮，不過此次兩部委提出收購開發商手中的商品房用於保障房房源，對於部分資金鏈極度緊張的房地產企業來說，不啻為一劑“良藥”。
??“南京確實有個別項目銷售困難，如果能借此將房源出手，倒也是個不錯的選擇”。不過，在這位樓市專傢看來，最關鍵的問題還是收購的價格，開發商的心理價位與政府能掏出的錢之間恐怕會有較大的落差。他也認為，此次《通知》提供瞭解決“去庫存”的兩大導向，一是建成的商品房，政府購買用於保障房，二是未建的地塊可直接轉成保障房用地，相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。
??要點4:銷售違規房企或被禁拿地
??政策原文：強化房地產開發全過程的聯動監管，對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業，以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，國土資源主管部門可以根據住房城鄉建設主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。對在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業，住房城鄉建設主管部門可依據國土部門提供的信息予以相應處罰；情節嚴重的，依法註銷其資質證書。
??解讀：南京市剛剛於半個月前公示瞭《南京市房地產開發企業信用體系建設管理暫行辦法》和《南京市房地產開發企業信用體系評價規則（試行）》，樓盤的開發商將被分為5個信用等級，表現好的將加分，不好的就減分，其實這也可以視為“強化房地產開發全過程聯動監管”的一種機制。
??南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，房地產企業的優勝劣汰已是必然趨勢，一些違法違規的不良企業以後無法買地、無法賣房，有利於維護房地產市場的整體健康。
??業內人士：未來稅費貸款等新政或陸續出臺
??與之前人們期望的調整二套房首付比例、營業稅免征時間縮短等不同的是，本次由國土部與住建部出臺的《通知》並沒有囊括這些內容。“這也不難解釋，因為稅費變動與貸款政策的調整，分屬財政部、央行等多個部門，而此次隻有兩部委的新政”，一位長期關註房地產市場的專業人士表示，在今年的政府工作報告中，已經表態將“支持改善性購房需求、穩定住房消費”，因此相關部委陸續出臺政策也在情理之中，不難預見，二套房首付、貸款利率、營業稅等新政或將於近期陸續出臺。
??專傢認為，今年的房地產政策調整力度可能超過不少人的預期，但是不會給房地產市場帶來大起大落式的變化，政府調控的目的以治本為主，即便新政“起效”時間長一點，也是可以接受的。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-28/15055987479508603945599.shtml
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