商業地產過剩面臨嚴峻挑戰
??12月11日，三益資本董事總經理、亞太商業不動產學院學術委員會副主任劉曉蘭風塵仆仆從上海趕來長沙，“中國商業地產一姐”語出驚人：現在商業綜合體的存量面積已超過3億平方米，這中間到底有多少優質資產?
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??國內沒有成功的社區商業模式
??按照20%-30%的增速，到明年，這一數據將達到3.6億平方米，劉曉蘭提到的正是人們要對商業過剩的警惕。據不完全統計，長沙規劃、建設或已建的商業綜合體近50個。“將來大傢一定會看到不良資產的出現，市中心的獨棟百貨營業額下滑後，商傢隻能退店，退店導致空置。”
??“餐飲、娛樂、休閑比例上升，會不會給租金造成沖擊?”劉曉蘭認為，無論是餐飲還是兒童業態，在帶來人氣的同時，不能不考慮它的承租能力。萬科自建自營
社區商業萬科裡，恒大則用影院撬動社區商場，當社區商業被看成是香餑餑的時候，劉曉蘭提出瞭不同的看法：“社區商業已經不是藍海瞭，它像一條河、小溪，你
看得見，但撈不上來魚。”
??劉曉蘭表示，中國還沒有成功的社區商業運作模式。首先，政府、開發商、商傢、投資者、消費者等要共贏，其中有
一方不獲利，都不能算成功。二是這種模式應該是可復制的，像萬科做的社區商業，其他企業是很難復制的，很難做到它的低成本。但是一旦中國有瞭退出機制，未
來社區商業一定是很好的方向。
??互聯網時代仍需回歸商業本質
??“我感覺大傢都太浮躁。”劉曉蘭在全國各地看商業項目，所到之處都面臨相似的問題——政府著急賣地，開發商賬都沒算清就買地，商傢有裝修補貼就進場，投資人盲目投資等，這個不算健康的閉環，造成瞭商業地產過剩的困局。
??她認為，從土地環節開始，政府就應該有所改變。她看到，澳洲政府批地會綜合考慮開發商的實力，誰能讓土地增值，就選誰來運作。“它的土地價格是固定的，
不會根據競價高低來選擇開發商。它不會將一個復雜的問題交給一個有錢但不會做事的人。”從商業規劃環節來講，開發商要根據自己的能力選擇做什麼產品、平衡
租售比，要尊重市場。
??今年，劉曉蘭看到瞭一個變化，政府、開發商、商傢、投資者、消費者都在變得理性，比如，政府開始考慮商業用地如何運作才能成功，開發商開始考慮市場的需要。總之，回歸商業的本質，是轉型時代的商業地產的金鑰匙。“商業代表著接地氣，這是互聯網所不能取代的。”
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-17/084桃園龜山房貸35950782154144540904.shtml
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